Какие факторы надо учитывать тем, кто хочет арендовать бюджетное жилье в балтийских столицах, и что все-таки дешевле — снимать или брать в ипотеку? Rus.nra.lv разбирался в этих вопросах вместе с экспертами рынка недвижимости.
Цены на съем жилья в Риге разгоняет ограниченное кредитование
Серийные квартиры остаются самым популярным объектом на рынке аренды. Можно даже говорить, что спрос на них немного вырос в 2023 году. По словам редактора специализированного издания «Квадратный метр» Романа Голубева, сейчас существуют сложности с кредитованием — выросли ставки.
«Если раньше желающие купить квартиру в кредит могли получить ставку в районе 2,5-3%, то сейчас вырос EURIBOR, и процент по кредиту составит 6% и даже выше. Естественно, что в этой ситуации часть потребителей, которые задумались о покупке жилья, принимают решение отложить сделку. А если потребность в крыше над головой актуальна, они стараются закрыть ее за счет аренды квартир в серийных проектах. Они были и остаются самым доступным жильем с точки зрения покупательской способности латвийцев», — пояснил Голубев в беседе с Rus.nra.lv.
Сейчас в спальных районах Риги на порталах объявлений однокомнатная квартира в нормальном состоянии стоит от 220 до 250 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Можно найти и за 150-180 евро, но это либо микрометражные квартиры 16-20 метров с частичными удобствами, либо 30-метровые хрущевки в очень плохом состоянии и с минимумом мебели. Немного дороже, чем обычные панельки и хрущевки, квартиры 119-й и 104-й серии. Двухкомнатные квартиры предлагаются по цене 300-350 евро в месяц плюс коммунальные платежи. На цену влияет и техника, которой недвижимость наполнена.
В последние 5-7 лет Рига остается более дешевым для жизни городом по сравнению с Вильнюсом и Таллином. Там дороже и стоимость покупки, и стоимость аренды жилья.
«Мой дом — моя крепость» по-литовски
В Литве иметь собственное жилье — часть национального характера. Так утверждает Ия Данилявичене, риэлтор из Вильнюса с опытом работы более 20 лет. «Даже молодые семьи стараются приобрести собственное жилье. У нас принцип “мой дом — моя крепость” буквально прошит в сознании. Даже высокие проценты по кредитам не всех останавливают», — сказала она в беседе с Rus.nra.lv. Тем не менее повышение в 2022 году ставки межбанковского кредитования EURIBOR привело к тому, что часть литовцев, как и латвийцы, отложили покупку собственного жилья.
Руководитель отдела инвестиций и анализа в компании CITUS Шарунас Тарутис согласен с тем, что настоящее время спрос на аренду растет. «Наблюдая за рынком, можно заметить, что существует значительная разница между ценами на аренду старого и нового жилья. Но как только мы принимаем во внимание расходы на коммунальные услуги и отопление, она становится не такой уж большой. Это делает жилье новой постройки, часто расположенное в лучших местах, с лучшей инфраструктурой, привлекательным для арендаторов», — сказал он в беседе с Rus.nra.lv.
Ауримас Чягус, представитель сервиса аренды и покупки недвижимости Numai, замечает, что с начала 2023 года мы наблюдаем последовательное снижение предложения аренды, поэтому цены на аренду в к концу года могут вырасти еще на 10-20 процентов.
С начала года стоимость аренды в Вильнюсе уже выросла примерно на 10 процентов, а предложение квартир в аренду сократилось примерно на 20 процентов. За 150-180 евро, то есть за цену самого дешевого жилья в Латвии, в соседней Литве можно снять разве что комнату, и порой даже не в квартире, а в общежитии. Что-то более или менее приличное начинается от 250 евро (за 16-метровые апартаменты). Первая квартира, в которой можно жить вдвоем (24 квадратных метра), нашлась в кирпичном доме на самой окраине Вильнюса — в Маркучае — за 270 евро. При этом медианная цена на аренду однокомнатной квартиры в Вильнюсе, по данным агентства Numai, составляет 540 евро.
Эти выводы подтверждают и в агентстве Citus: «Анализируя динамику цен на аренду в этом году, мы отмечаем, что в среднем ежемесячный рост цен на аренду составляет около 2%. По нашим оценкам, в этом году с точки зрения количества объявлений об аренде предложение жилья также сократилось примерно на 20%, что оказывает давление на цены. Вильнюс - растущий город: в среднем население увеличивается примерно на 9 000 человек в год. Это также влияет на спрос на аренду».
Двухкомнатные квартиры с ремонтом и мебелью в спальных районах Вильнюса стоят от 380-450 евро в месяц.
Таллинн — самый дорогой город
Здесь ситуация похожая на литовскую — на порталах объявлений цены не кажутся особенно демократичными. Недорого можно снять жилье только в деревянных домах, домах с частичными удобствами — с общим душем и туалетом в коридоре — в реновированных общежитиях или коммунальных квартирах. И даже за 260-300 евро предлагаются микроскопические 12-13-метровые квартирки, хотя и со всеми удобствами и мебелью. Только повысив цену в настройках, можно увидеть в окне поиска заветные 33 квадратных метра за 350-375 евро на окраине спальных микрорайонов столицы Эстонии.
Ведущий брокер агентства недвижимости Uus Maa Марина Ходус согласна с наблюдениями Rus.nra.lv. «250-300 евро — это уровень квартиры общежитского типа или комнаты. Полноценные однокомнатные квартиры с мебелью могут стоить даже в спальном районе 400-450 евро, минимальный порог цен — 350 евро. У нас всегда цены были выше латвийских на 15-20%», — отметила эксперт. Снять двухкомнатную квартиру в Таллинне обойдется в сумму от 420 евро, а с хорошим ремонтом и современной мебелью такое жилье будет стоит от 450 евро в месяц.
В 2022 году случился резкий взлет цен как на продажу, так и на аренду недвижимости, напоминает Марина Ходус. В 2023-м рынок продажи немного успокоился, но цены на аренду не изменились. «Снижения цен в скором времени ожидать не приходится — разве что на дорогие квартиры в центре города. В этом сегменте цены несколько завышены. Спрос на нижний ценовой сектор сохранится и в будущем», — уверена эксперт.
Украинский фактор больше не влияет на цены
Роман Голубев отмечает, что в пандемию рынок аренды сильно просел за счет того, что исчезла туристическая составляющая. Многие владельцы жилья, которые ориентировались на краткосрочную аренду, перевели квартиры в долгосрочную.
«Увеличилось предложение, а наш местный спрос не был в состоянии тогда его удовлетворить, что вызвало корректировку цен. С появлением беженцев цены стабилизировались и даже немного подросли. Сейчас мы видим, что поток не возрастает и даже уменьшается, есть люди, которые возвращаются домой. Поэтому украинская составляющая не оказывает на рынок сильного влияния в 2023 году», — подчеркивает Голубев.
В Вильнюсе тоже выросли цены на аренду дешевого массового жилья в 2022 году, говорит Ия Данилявичене. Шарунас Тарутис подтверждает: «2022 году бегство украинцев от войны в Литву значительно увеличило спрос на аренду и изменило баланс рынка. Однако в этом году этот фактор стал менее важным для рынка аренды и цен, чем другие, такие как доступность кредита на покупку и предложение на рынке».
«В Таллинне приезд большого количества украинских беженцев, которые нуждались в дешевом жилье до 500 евро, оказал влияние на рост цены. Но рынок быстро стабилизировался», — считает Марина Ходус.
Украинские арендаторы в Латвии все еще встречаются с предвзятым к себе отношением со стороны владельцев квартир. Арендодатели переживают, что через несколько месяцев квартиросъемщики могут уехать. «Поэтому в Риге в договорах прописывается, что, если арендатор уйдет раньше оговоренного срока, ему не возвращается депозит. Также раньше практиковалась стандартная схема: при въезде оплачивался месяц аренды и еще одна месячная оплата в качестве депозита. Сейчас все чаще встречается повышенный депозит, что также следует учитывать при аренде жилья в Риге», — поясняет Роман Голубев.
В соседнем Таллинне, напротив, договоры заключаются на обычных условиях и дискриминационных по отношению к украинцам требований, по словам Марины Ходус, арендодатели не выставляют.
