И Банк Латвии, занимающийся анализом экономических процессов, и агентство недвижимости Latio обратили внимание на признаки снижения платежеспособности населения и дают советы, как подготовиться к следующему отопительному сезону.
Банк Латвии обращает внимание на то, что с марта началось сокращение общего количества денег, которые жители Латвии хранят в коммерческих банках. Люди вынуждены использовать остатки своих счетов, чтобы оплатить счета за отопительный сезон 2022/2023 года и покрывать многие другие повседневные расходы, официальным показателем роста которых стала инфляция в размере около 20% в течение предыдущих 12 месяцев. Инфляция формирует каналы, по которым деньги со счетов домохозяйств перетекают на счета компаний. Следующий источник для покрытия дефицитов бюджетов домохозяйств — это продажа недвижимости. Latio подтверждает, что действительно растет число предложений о продаже жилья.
Посредники торопят продавцов
Поскольку посредники живут в основном за счет процентов от суммы оформленных сделок, то они заинтересованы в увеличении числа сделок, даже при уменьшении сумм этих сделок. «В тот момент, когда предложение значительно превышает спрос, у покупателей имеется больше аргументов, с помощью которых можно попытаться добиться более выгодного для себя предложения цены. Учитывая растущую ставку EURIBOR, которая в июне достигла 4%, опасения по поводу следующего отопительного сезона и увеличившиеся расходы на работы по реновации жилья, желание продавцов продать собственность, по мере возможности варьируя цены, было бы логичным шагом», — учит продавцов Latio в распространенном на днях сообщении. В нем говорится, что «парадоксальным образом продавцы «не сдаются» и массового снижения цен на собственность не наблюдается».
Но на самом деле в попытках продавцов удержать цену нет ничего парадоксального. Продавцы же понимают, что они получат деньги, ценность которых продолжит уменьшаться из-за инфляции. Поэтому они пытаются получить хотя бы большее количество денег, потому что общая покупательная способность более крупной суммы из-за инфляции сокращается медленнее, а уже изначально небольшое количество денег быстро становится ничем.
Правильные цены и сроки сделок
Соответствующими нынешней рыночной ситуации ценами в Риге Latio называет 1060 евро за квадратный метр в квартирах в серийных зданиях советского времени. Первым обитателям новых проектов девелоперы предлагают квартиры за 2700 евро за квадратный метр, но фактически вынуждены продавать за 2550 евро за квадратный метр. Выкупая в новых проектах квартиры у прежних жильцов, приходится платить около 1950 евро за квадратный метр. Квартира в центре Риги обходится в 2540 евро за квадратный метр.
По мнению Latio, примерно половина продавцов назначает нормальную цену и примерно половина — завышенную. Если цена завышена, то продавцы должны считаться с тем, что время заключения сделки затянется, и цену им в итоге придется снизить. В июне этого года только 8% жилья было продано в течение одного месяца с момента публикации объявления. В свою очередь среди покупателей лишь один процент составляют те, кто готов платить больше нормальной цены только бы сразу получить именно то жилье, которое они хотят. Продавцы считаются с долгим временем ожидания покупателей, объявления о продаже начали появляться уже весной, так как продавцы надеются избавиться от жилья до начала отопительного сезона 2023/2024 годов.
С января количество объявлений о продаже квартир в Риге увеличилось на четверть, а количество квартир, доступных для аренды, сократилось более чем на 35%. Значительная часть жителей оценивают нынешнюю экономическую ситуацию как нестабильную. И поэтому они делают выбор в пользу аренды, а не приобретения жилья.
Около трети покупателей жилья способны совершить сделку, не закладывая жилье для получения ипотечного кредита. Это значит, что большинство покупателей должны доказать банкам свою платежеспособность. Банки рассматривают заявки о кредитах очень тщательно, моделируя ежемесячные выплаты и платежеспособность должников в различных ситуациях. И такие задержки усложняют ситуацию для посредников. Поэтому они предупреждают продавцов о неудобствах, связанных с задержкой операций, и призывают их называть цены, которые способствовали бы скорости проведения сделок.
Банк Латвии: платежеспособность домохозяйств ухудшается
Банк Латвии в последнем выпуске отчета о финансовой стабильности (опубликованном в конце июня) охарактеризовал шансы латвийских домохозяйств так: «Финансовая ситуация домохозяйств в целом все еще остается хорошей, но из-за длительного и стремительного роста расходов и роста процентных ставок по кредитам платежеспособность домохозяйств продолжает ухудшаться».
Далее Банк Латвии подтверждает, что банки для покупки жилья скорее не дают, чем дают кредиты. В свою очередь Neatkarīgā может подтвердить наблюдение Банка Латвии о том, что банки очень охотно сообщают об отдельных крупных займах, предоставленных как производственным предприятиям, так и девелоперам недвижимости. Но делается это для того, чтобы скрыть общие показатели — то, что кредитный портфель растет совсем незначительно. В последние месяцы несколько сократился и портфель выданных предприятиям кредитов, а в сегменте кредитов домохозяйств растут только потребительские кредиты.
В разделе о рынке жилья в отчете о финансовой стабильности отмечается, что активность на этом рынке сокращается из-за ухудшения платежеспособности домохозяйств и уменьшения доступности нового жилья. Отмечается резкий рост расходов на строительство, что делает жилье еще менее доступным. Прогнозируется и такой эффект — с учетом цен доступными станут только маленькие квартирки. Latio подтверждает этот прогноз своими наблюдениями: их клиенты, которые сначала хотели приобрести 3-4-комнатные квартиры, теперь вынуждены еще раз оценить свою платежеспособность и доказать свою платежеспособность банкам. Нередко это приводит к переориентации спроса — на 1-2-комнатные квартиры.
То, что данные Банка Латвии и Latio совпадают, приводит к еще одному прогнозу — о снижении рождаемости. Причем о снижении рождаемости такими темпами, что впервые в истории страны ожидается, что в течение месяца в Латвии на свет будет появляться менее тысячи малышей. Слишком уж печальная намечается картина будущего. Вряд ли найдется много желающих жить в одной комнате по несколько человек, да еще и с младенцем.
