С ипотечным кредитованием в Латвии сложилась парадоксальная ситуация. Сейм и политические партии настаивают, чтобы банки облегчили условия взявших ипотеку из-за «непосильного роста» процентных ставок. Тем временем в июне была зафиксирована рекордная волна ипотечного кредитования.
Последний раз столь активно латвийцы брали ипотеку в 2008 году. Что происходит на рынке и кому по плечу ипотека по новым процентам, разбирался Rus.nra.lv.
И снова рост? Банкиры на ковре у депутатов
Внимание европейцев вновь приковано к Европейскому центральному банку (ECB). Кто возьмет верх на заседании в ECB в этот четверг?
Сторонники ужесточения кредитной политики указывают, что инфляция в ЕС все еще не приблизилась к целевым 2%. Напомним, что в Латвии в августе инфляция была зафиксирована на уровне 5,4% (по итогам 2022 года уровень годовой инфляции в стране составил 21,7%), и экономисты Банка Латвии прогнозируют дальнейшее снижение инфляции в сентябре до 4%.
В то же время противники очередного повышения процентных ставок указывают на ухудшение экономической активности в рамках всего Евросоюза и даже в таких «локомотивах», как Германия. И отмечают, что еще более строгая кредитная политика может нанести тяжелый удар экономике еврозоны, которая и без того сейчас находится на спаде.
Пока аналитики гадают, кто одержит победу, латвийские политики активно готовят два важных для клиентов финансового рынка решения.
Во-первых, положение о специальном налоге на прибыль банков. Этот пункт включен наряду с прочими в декларацию новой коалиции, которая пока не определилась с персоналиями в составе нового правительства.
Во-вторых, обязательство повысить конкуренцию банков, внедрить решения для более широкого предложения услуг по рефинансированию ипотечных кредитов и устранить административные и финансовые ограничения на переход клиентов между кредитными организациями.
В тот же день латвийские банкиры были вызваны на заседание народнохозяйственной комиссии, где их призвали «найти решение для снижения влияния роста ставок Европейского центрального банка. «Мы предлагаем рассмотреть возможность введения налога на прибыль банков и оказать поддержку тем домохозяйствам, для которых бремя выплаты процентов стало невыносимым», — заявила глава комиссии Линда Матисоне.
Представители Банка Латвии пожаловались депутатам, что в Латвии и других странах Балтии очень высока доля кредитов с плавающей процентной ставкой, на которую больше всего влияет повышение EURIBOR. С другой стороны, кредиты с фиксированной процентной ставкой латвийские коммерческие банки практически не выдают, в отличие от банков других стран еврозоны, или предлагают на невыгодных условиях.
Диссонансом ко всеобщей озабоченности прозвучала информация от ведущего экономиста банка Citadele Мартиньша Аболиньша, который ранее обратил внимание на то, что в июне 2023 года в Латвии был зафиксирован рост числа новых ипотечных договоров.
Jūnijā Latvijā izsniegts augstākais viena mēneša jauno hipotekāro kredītu apjoms vismaz kopš 2008. gada. pic.twitter.com/xAAhJnjlnY
— Mārtiņš Āboliņš (@MartinsAbolins) August 29, 2023
Неужели кто-то до сих пор берет ипотеку, несмотря на «невыносимые» процентные ставки, и кому собираются помогать политики?
Упало в регионах, выросло в Риге
Опросив представителей ведущих коммерческих банков страны, Rus.nra.lv обнаружил интересные закономерности. Действительно, с начала года объемы ипотечного кредитования снизились. Например, для Swedbank сокращение объемов нового ипотечного кредитования составило 8% по сравнению с прошлым годом. Это, по мнению представителей банка, сравнительно немного именно с учетом роста процентных ставок. В основном снизилось кредитование в регионах. А вот в Риге — наоборот, несмотря на повышение процентов по кредиту, ипотеку берут все больше. 53% всех сделок с банком приходится на столицу.
По мнению Каспарса Саусайса, руководителя отдела кредитования банка Luminor, зафиксированный рост числа ипотечных кредитов — это в основном не новые кредиты, а перезаключенные договоры с измененной, например, процентной ставкой или сроком погашения. «В целом за последний год латвийский рынок кредитования существенно не изменился, количество сделок в кредитовании остается стабильно низким, если рассматривать статистику в контексте ситуации в странах Балтии в целом. Общий рост стоимости жизни влияет на объем денежных средств у жителей, которые стали покупать меньше товаров и услуг, чем раньше. Это влияет и на возможности и готовность брать кредиты на покупку жилья», — поясняет он.
В итоге общие макроэкономические условия зачастую вынуждают латвийцев отложить планы по покупке дома на более позднее время.
Однако, как подтверждают и данные банка Citadele, в Латвии сохраняется прослойка людей с устойчивыми доходами, которые проходят банковское «сито» при получении кредита на покупку жилья. Кто же покупает латвийскую недвижимость, несмотря на «невыносимые» проценты? Специалисты поделились с Rus.nra.lv портретом среднего ипотечника (различия у каждого банка небольшие).
Врачи, чиновники, финансисты, программисты. Кому готовятся помогать политики?
Ипотечные кредиты в Латвии по-прежнему пользуются спросом у жителей в возрасте от 28 ближе к 30 годам и до 40-45 лет. К этому возрасту они получили высшее образование, обзавелись семьей, детьми (обычно двумя), устойчивым доходом и получили различные должности в таких сферах, как информационные технологии, финансы, логистика. За ипотечными кредитами обращаются и получают также сотрудники государственных и муниципальных учреждений, а также здравоохранения.
Средняя сумма кредита разнится в банках и составляет от 79 тысяч до 90 тысяч евро. Средний ежемесячный платеж по кредиту колеблется в пределах около 500 евро.
Разумеется, каждый случай оценивается индивидуально, в зависимости от финансовой ситуации заемщика, количества иждивенцев. Главный принцип — кредитный платеж не может превышать 30-40% от общего семейного дохода. Средний доход домохозяйств, которые чаще всего приобретают жилье в кредит, в настоящее время в Латвии составляет 2500 евро, в Эстонии 3000 евро, в Литве 2400 евро. Средний срок кредита составляет 22-24 года в Латвии, 25 лет в Эстонии и 27 лет в Литве.
Куда идут ипотечные деньги
По данным Luminor, больше всего заемщиков берут средства на покупку серийных квартир в домах советской постройки, на втором месте идут квартиры в новых проектах, а третьим по популярности выбором является покупка или строительство частного дома. На данный момент большая активность наблюдается по сделкам в Риге и Пририжье, в то же время сделки с покупкой жилья в новых проектах сокращаются.
Специалисты Swedbank отмечают желание жителей продолжать строительство частных домов. И несмотря на рост цен и процентных ставок, в окрестностях Риги скоро не останется свободной земли для строительства частных домов. Поэтому наблюдается тенденция роста интереса к строительству домов все дальше от столицы.
Чаще всего строят дома площадью от 150 до 200 квадратных метров (30%), но в последние годы наметилась тенденция к уменьшению общей площади застройки в среднем до 140 квадратных метров. По данным Swedbank, средняя стоимость строительства дома в этом году достигла 1713 евро за квадратный метр. Это примерно на 200 евро за квадратный метр больше, чем в прошлом году. В этом году стали также больше выбирать деревянные дома, отдавая им предпочтение перед обычными кирпичными (54% и 46% соответственно). Одна из причин — менее сложный процесс строительства, ведь зачастую такие дома уже производятся на заводе и собираются прямо на земельном участке. Это является гораздо более удобным процессом для заказчиков, поскольку сотрудничество ведется только с одним партнером.
А как же с платежеспособностью?
Предыдущие меры по поддержке людей, взявших кредит под покупку жилья, были приняты государством после обвала дел о неплатежеспособности кредитополучателей. Как обстоят дела сейчас?
С 2016 года количество новых производств по делам о неплатежеспособности физических лиц постоянно снижается. Если в 2016 году было объявлено 2431 производство по делу о неплатежеспособности, то в 2022 году их было уже 1302, или на 46% меньше. Об этом говорится в информации АS Kredītinformācijas Birojs.
Данные первых двух кварталов текущего года показывают, что количество новых возбужденных дел о неплатежеспособности физических лиц соответствует аналогичному периоду прошлого года.
«Тот факт, что количество дел о неплатежеспособности снижается, дополнительно подтверждает, что кредитование в Латвии происходит ответственно, а трудности заемщиков решаются своевременно!» — прокомментировала ситуацию председатель правления Латвийской ассоциации финансовой отрасли Санита Баяре.
