С 20 января владельцы ипотечного жилья, процентные платежи которых «привязаны» к ставке EURIBOR, начнут получать компенсацию.
В течение года раз в квартал им будет компенсироваться 30% от процентов, уплаченных по кредиту за квартал. Это связано со стремительным увеличением выплат по процентам в 2023 году. Разбираемся, как это повлияет на рынок кредитования в Латвии и недвижимости.
Кому заплатят банки?
На начало июля 2022 года шестимесячный EURIBOR — ставка по рефинансированию Европейского центрального банка (ЕCB) составлял 0,238%. С тех пор ставки повышались 10 раз, пока в сентябре 2023 года ставка рефинансирования EURIBOR не достигла 4,5%. Эта мера затронула 30% кредитополучателей в странах ЕС и почти 98% получателей ипотечных кредитов в Латвии.
По данным Банка Латвии, рост процентных ставок по кредитам на недвижимость во второй половине 2023 года привел к финансовой уязвимости 13% домохозяйств, а у 4% заемщиков платежи превысили половину доходов. Идея о помощи латвийским ипотечникам на законодательном уровне оформилась к осени прошлого года. В начале декабря Сейм принял поправки к закону «О защите прав потребителей». Вопреки протестам социальных партнеров, в том числе Латвийской конфедерации работодателей, Ассоциации финансовой отрасли и официального недоумения ECB (процентные ставки поднимались для того, чтобы кредиты стали дороже и они стали менее доступными - это было одним из инструментов борьбы с инфляцией), банки обязали компенсировать латвийским клиентам рост процентных платежей.
Компенсация за увеличение процентов по ипотеке полагается тем, кто заключил договор до 31 октября 2023 года и у кого остаток по кредиту не превышает 250 тысяч евро. Поправки не распространяются на займы, полученные по фиксированным ставкам на весь период возвращения кредита. Ничего не получат те, кто после 31 октября заключил договор о перекредитовании своей недвижимости в другом банке - этот кредит считается новым.
Клиенту не нужно самому собирать какие-либо документы или подавать заявления. Банк рассчитает за квартал сумму компенсации и сообщит об этом Службе государственных доходов. А уже СГД переведет ее на счет заемщика, с которого происходит оплата кредита. Часть ставки по ипотечному кредиту будет компенсироваться за счет специального налога по защите ипотечных заемщиков. Банкам предстоит платить пошлину на защиту ипотечных заемщиков в размере 0,5% от суммы остатка выданных ими ипотечных кредитов.
Компенсация ипотечного налога не может быть использована для погашения долга судебными исполнителями. Поэтому получатель компенсации должен заранее знать о готовящемся денежном поступлении.
Чем богаче - тем щедрее
Обычно компенсации и государственная помощь предлагается так называемым уязвимым слоям населения — к этой категории относят лиц с низкими доходами.
Кто сейчас получит наибольшую выгоду: получатели ипотеки на квартиры в серийных домах «советской» постройки или владельцы загородных домов и особняков?
Принятые поправки предусматривают не снижение самой процентной ставки, а возможность заемщикам получить ежеквартальную финансовую поддержку в 30% от суммы процентов, уплаченных по кредиту в соответствующем квартале, поясняет руководитель управления финансирования частных лиц SEB banka Марис Опницанс. Например, если ежемесячный платеж по кредиту составляет 500 евро, и из них 300 евро — выплата процентов, то раз в квартал клиентам будет возвращено примерно 270 евро. Соответственно, чем выше ежемесячный платеж, тем большая сумма будет выплачена в виде поддержки.
Наибольшую выгоду получат заемщики, которые с помощью ипотечного кредита приобрели дорогую недвижимость, отмечает руководитель дирекции обслуживания частных лиц банка Citadele Янис Мурниекс. Ежемесячная выгода для владельцев новых и относительно дорогих частных домов, а также для покупателей новых проектов может составлять до 400 евро в месяц. С другой стороны, средняя поддержка для заемщиков, купивших квартиры в советских домах, ожидается на уровне около 50 евро в месяц. «Мы также наблюдали активность со стороны клиентов, чей кредитный баланс значительно превышал 250 тысяч евро. Они хотели погасить кредитный остаток до упомянутой суммы, чтобы претендовать на поддержку», — рассказывает Мурниекс.
«Выгоду получат практически все, но наибольшую компенсацию получат заемщики со средним и высоким доходом, более длительными сроками погашения ипотечного кредита и большими остатками по кредиту, независимо от типа жилья», — резюмирует руководитель по кредитованию частных лиц банка Luminor Каспарс Лукачовс.
Представители латвийских банков единогласно уверяют, что в 2024 году банки не планируют вводить изменения для новых ипотечных заемщиков, равно и менять условия для других кредитов. «При выдаче кредита банк, как и прежде, оценит платежеспособность и регулярность доходов потенциального заемщика. Условия остаются прежними - ежемесячные выплаты по всем обязательствам не могут превышать 40% дохода. Клиент также сам может выбрать краткосрочную или долгосрочную базовую ставку», — обобщает ситуацию представитель Luminor.
Банки также задаются вопросом: как оценивать помощь, если в середине года ставка рефинансирования EURIBOR упадет до планируемых 2%?
Как рост EURIBOR ударил по психологии потребителей?
Во втором полугодии 2023 года на рынке недвижимости было очевидно снижение количества сделок — это связано, прежде всего, с повышением ставок EIRUBOR, — отметчает в разговоре с kontekst.lv руководитель маркетинга компании Arco Real Дайнис Гукс.
По его словам, ситуация на начало 2024 года отличается от кризиса 2007 года.
«Люди все равно могут погасить выросшие платежи по кредитам за счет экономии и перераспределения расходов на домохозяйство. Весьма существенным сдерживающим фактором при принятии решения о покупке недвижимости становится психологический фактор. Он очевиден как на рынке новых проектах, так и при строительстве частных домов», — говорит Гукс.
Ставки EURIBOR в конце прошлого года, похоже, достигли максимальной отметки, отмечает Гукс. Если в сегменте серийных квартир сделки еще происходят, то в сегменте новых проектов — это относительно дорогой сегмент — заключение сделок почти остановилось. По его наблюдениям, более активно сделки происходят на вторичном рынке новых проектов.
«При общении с клиентами я обнаружил что те, кто накопил деньги на первоначальный взнос для покупки частного дома или новой квартиры, во второй половине 2023 года решили, что вложат эти сбережения в облигации государственного займа или срочные депозиты по увеличенным процентным ставкам в других банках», — оценивает сложившуюся ситуацию Дайнис Гукс.
Он считает, что вложенные средства могут «вернуться» в недвижимость, когда ставки EURIBOR начнут снижаться и ситуация стабилизируется.
Впрочем, в новом году и банкам, и покупателям недвижимости предстоит столкнуться с новыми проблемами. И связано это будет уже не с высокими ставками по кредиту, а с ростом требований к энергоэффективности домов и зданий. Это влечет за собой удорожание новых проектов на 15-20% и может привести к остановке проектов за пределами Риги и Рижского района, считает руководитель маркетинга Arco Real
