Даже если вы не попали в программу помощи заемщикам, у вас есть возможность снизить свои выплаты по процентам. А с 2025 года ситуация для получателей ипотечных кредитов станет еще благоприятнее.
Экономисты Банка Латвии Карлис Вилертс, Константин Беньковский и Артурс Янис Никитинс разработали схему: как правильно поступать кредитополучателям и пояснили как необоснованный запрет на рекламу приводит к финансовым потерям для получателей кредитов.
У всех ипотечных кредитов в Латвии процентная ставка состоит из двух компонентов. Первый — базовая ставка, которая, в основном, привязана к ставке EURIBOR. Второй — добавленная ставка, которая каждым банком определяется индивидуально.
Базовая ставка растет или снижается в соответствии с колебаниями ставок Европейского центрального банка (ECB). Последние два года эта ставка только растет (в целях борьбы с инфляцией в еврозоне). ECB готовит понижение процентных ставок не раньше лета 2024 года. Именно на эту ставку указывают коммерческие банки, оправдывая повышение процентных платежей по ипотеке. Однако это только одна часть процентной ставки. В Латвии и добавленные ставки уже давно одни из самых высоких в еврозоне, отмечают экономисты Банка Латвии.
В 2023 году добавленные ставки в Латвии были по-прежнему высоки в сравнении с другими странами еврозоны, но, с течением времени они имеют тенденцию к снижению. Если в 2014 году латвийцы, желающие получить кредит на покупку или строительство дома, должны были рассчитывать на добавленную ставку примерно в 2,8%, то в 2023 году средняя добавленная ставка составила 2,0%. Разница может показаться не такой уж большой. Но, например, для кредита в 100 тысяч евро сроком на 25 лет более низкая ставка в 0,8 процентных пункта означает уплату процентов по кредиту на 10-15 тысяч евро меньше.
Более низкие добавленные ставки выгодны и тем, кто уже получил кредит, поскольку открывают возможности рефинансирования кредита на более выгодных условиях. В других частях мира это довольно распространенная практика. Ведь добросовестное внесение ежемесячных платежей погашает основную сумму кредита, что делает кредит менее рискованным, а также доказывает способность заемщика осуществлять регулярные платежи. Следовательно, кредитный риск снижается. С другой стороны, более низкий риск должен также отражаться в более благоприятных условиях, включая пересмотр добавленных ставок в сторону понижения. Однако в Латвии этого не происходит.
По данным Еврокомиссии, в Латвии на более выгодных для кредитополучателя условиях рефинансируется только 2% кредитов. В других странах Евросоюза этот показатель колеблется от 13% до 35%.
«Это не история одного-двух кредитов. По нашим оценкам, рефинансирование кредитов сейчас будет финансово выгодным примерно для трети всех ипотечных кредитов в Латвии!», — отмечают экономисты.
Разумеется, не все, кто может претендовать на пересмотр кредитных процентов, сделают это. Кто-то посчитает финансовую выгоду слишком маленькой в сравнении с потраченными на поиск более выгодного варианта времени и усилий. Кто-то просто не захочет менять банк. Однако, если рефинансирование кредита проведут только те, выгода которых от сделки превысит 1000 евро в течение срока кредита, общая экономия на процентных выплатах будет измеряться миллионами евро.
Почему жители Латвии не экономят на собственных процентных платежах?
Есть как минимум две причины, считают в Банке Латвии. Во-первых, это (не)доступность информации. В Латвии закон не позволяет рекламировать кредиты для частных лиц. Поэтому нет оснований ожидать агрессивных маркетинговых кампаний, в ходе которых банки будут переманивать друг у друга лучших клиентов, как это принято, например, в сфере телекоммуникационных услуг. С другой стороны, без рекламы, вероятно, большая часть публики не будет знать о таких возможностях.
Вторая причина - относительно высокая стоимость процесса рефинансирования кредита, которая состоит из комиссии за выдачу кредита в новом банке, комиссии за «выход» в существующем банке, платы за земельный кадастр, платы за нотариальные услуги и т.д. Например, для кредита в 50 тысяч евро затраты на рефинансирование могут достигать 1300 евро. Это крупная сумма, которую необходимо выплатить сразу во время перезаключения договора о рефинансировании, а экономия почувствуется только через несколько лет.
Неудивительно, что лишь небольшое количество заемщиков решаются на пересмотр кредитных условий. Чтобы уменьшить эту проблему, в ближайшее время при поддержке Сейма должны вступить в силу поправки к ряду нормативных актов, которые облегчат ограничения на рекламу и существенно снизят затраты на процесс рефинансирования кредита за счет запрета «выходной» комиссии, отмены сбора за отметку в земельном кадастре и ограничения других расходов.
Эти изменения принесут ряд преимуществ латвийцам, которые уже имеют ипотечные кредиты или только готовятся взять кредит. Но и для банков и других кредиторов снимаются препятствия, мешающие им активно переманивать клиентов, предлагая им более выгодные условия и более привлекательные услуги.
Кроме того, стоимость рефинансирования кредитов станет существенно ниже. В случае вышеупомянутого кредита в 50 тысяч евро стоимость процесса рефинансирования не должна будет превышать 700 евро вместо нынешних 1300 евро. В результате, примерно 48% заемщиков получат мотивацию пересмотреть условия платежа по ипотечному кредиту на новых условиях. И если рефинансируют кредиты те получатели, выгода которых от пересмотра условий платежа составит не менее 1000 евро, общая экономия составит почти 90 миллионов евро.
«Снятие запрета на рекламу и смягчение правил рефинансирования кредитов создают более благоприятные условия для выхода новых игроков на рынок жилищного кредитования. Если предположить, что появится участник, готовый предложить даже немного лучшие условия, чем те, которые существуют на рынке в настоящее время, экономия может быть еще больше. Снизив уровень добавленных ставок еще на 0,1 процентного пункта, можно увеличить общую экономию на выплате процентов еще на 30 миллионов евро. Так что в целом максимальная экономия теоретически может составить целых 120 миллионов евро», — прогнозируют экономисты Банка Латвии.
Конечно, как и в случае с поставщиками телекоммуникационных услуг, переход к другому банку - необязательное условие. У банка кредитора также может возникнуть мотивация сделать встречное предложение. В этом случае выгода для заемщиков еще больше, поскольку им не придется нести затраты на процесс рефинансирования.
Когда на рынке ипотечного жилья может, наконец, возникнуть конкуренция в борьбе за клиентов? Не ранее 2025 года. Недавно принятые поправки в Закон о защите прав потребителей предусматривают компенсацию 30% от общей суммы процентных платежей по кредиту. Но они применимы только к кредитам, договор по которым заключен до 31 октября 2023 года. При рефинансировании кредита заключается новый договор (этот аспект не следует упускать из виду существующим заемщикам, чтобы не понести финансовые потери).
«Мы, вероятно, не увидим преимуществ нововведений на рынке кредитования ипотечного жилья, как минимум, до конца 2024 года. Однако в целом эта идея очень важна, поскольку решает одну из структурных слабостей, мешающих более активной конкуренции на рынке кредитования», — заключают экономисты Банка Латвии.
